萬達又行了,一次性融了600億
2024-04-01 13:45 萬達

2萬達又行了,一次性融了600億

來源:投中網(ID:China-Venture)作者:陶輝東

萬達又行了,一次性融了600億元。

3月30日,太盟投資集團、中信資本、Ares Management、阿布扎比投資局、穆巴達拉投資公司五家機構正式簽署投資協議,聯合向大連新達盟商業管理有限公司(下稱新達盟)投資約人民幣600億元,合計持股60%。

新達盟是一家新設立的控股公司,其控股的珠海萬達商業管理集團股份有限公司(下稱萬達商管)是萬達旗下商業中心輕資產運營管理的唯一業務平臺。

萬達商管是萬達集團的最核心的資產。2019年,萬達對業務進行重組,將商管確立為集團的核心支柱,并提出地產為商管而存在的口號。2021年,萬達在珠海成立萬達商管,并將重資產項目、非商管業務全部轉移至母公司,萬達商管作為純輕資產平臺商管平臺沖擊港交所上市。不過,此后萬達商管四次遞表港交所均無疾而終。

新一輪投資落地之后,萬達將持有新達盟40%的股權,仍為單一第一大股東。但持股比例低于50%,意味著萬達失去了對萬達商管的絕對控股。

另一方面,這筆投資創下了迄今為止中國私募股權行業單筆投資最高金額紀錄。多家PE巨頭共同入局,將給萬達商管的未來帶來怎樣的變數?

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頂尖PE扎堆組成投資天團

這次投資萬達的五家機構中,有三家是萬達的老朋友,兩家是新朋友。

先來說說新朋友,它們是來自阿聯酋的阿布扎比投資局和穆巴達拉。這兩家機構是阿聯酋三大主權財富基金之二,分別掌管著數千億美元的資產,名副其實的中東“土豪”。根據Global SWF的數據,以投資額計,穆巴達拉和阿布扎比投資局2013年分列全球主權財富基金的第三和第四。

再來看老朋友。太盟、中信資本、Ares Management三家PE機構此前實際上已經是萬達商管的股東了。2021年8月,它們均參與了萬達商管的Pre-IPO輪融資。

太盟和中信資本大家都非常熟悉,前者是管理規模超過550億美元的“亞洲黑石”,后者的管理規模也超過160億美元,曾操刀收購麥當勞中國。

唯一較為陌生的可能是Ares Management,它是美國最大的幾家PE巨頭之一,管理規模高達4190億美元,投資范圍涵蓋信貸、私募股權、房地產、基礎設施等各大另類資產類別。它也是一家紐交所上市公司,市值超過400億美元。

這五家機構組成的投資陣容,稱得上是中國私募股權市場上難得一見的“天團”了。無論是資金實力、戰略資源、管理經驗還是市場號召力都已經100%拉滿。

當前萬達的債務警報仍未解除,萬達商管IPO也遲遲不能成功。國際機構投資人的重金入局,除了資金層面的支持,對萬達商管未來發展的信心加持也非常重要。

在投資官宣之際,太盟投資集團合伙人及私市股權聯席主管黃德煒表示:“本次投資反映了國際機構投資人對大連新達盟長遠發展的期待和認可。我們認為新達盟擁有的強大競爭壁壘及顯著的先發優勢,將長期支持它實現穩健經營業績,并為投資人帶來良好穩定的回報。”

中信資本董事長兼首席執行官張懿宸也表示:“中信資本長期看好國內消費市場和零售行業。新達盟作為行業龍頭企業,具有深厚的競爭優勢和良好發展前景。相信通過此次投資,將為新達盟帶來長期穩定的支持,促進公司健康快速發展,創造更多價值。”

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商管仍具投資吸引力

在投中網此前發布的《單偉建x楊曉磊:我天天都在丟失投資機會|拾日談》中,太盟投資董事長單偉建曾談到對于并購交易的謹慎態度,他稱太盟的投資很保守,寧可賺得少也不能虧,因為一個項目動輒幾億、幾十億美元的投資,一單都虧不起。太盟操刀過的成功交易不勝枚舉,單偉建也建立起了一個“讓交易中所有人都獲利”的金融家形象。

在萬達商管項目中,太盟作為亞洲老牌PE的強大操盤能力也是體現的淋漓盡致。

2021年,萬達商管在IPO之前進行了一輪Pre-IPO融資。當時正迎來一波物管公司上市熱,萬達商管的Pre-IPO輪備受投資者歡迎。根據萬達商管的招股書,其Pre-IPO輪融了約380億元,估值約1800億元。參與機構包括太盟投資、中信資本、Ares Management三家PE機構,另外還有碧桂園、騰訊、螞蟻集團、鄭裕彤家族、招商局、普洛斯等。其中,太盟投資一家就投了約180億元。

融資完成后,萬達商管立刻就啟動了港股IPO,于2021年10月21日首次遞交招股書。沒有想到,此后房地產連帶著物管板塊進入持久的回調期,已上市的物管公司估值下跌,連帶著港交所審批趨嚴,物管企業上市集體遇阻。萬達商管在2021年10月、2022年4月、2022年10月、2023年6月四次遞表,均因在6個月的時效內未獲進展而失敗。

萬達商管2021年的Pre-IPO融資附帶了“對賭”——若未能在2023年底之前完成上市,投資者可要求萬達按稅后8%的年收益率贖回。隨著第四次遞表失敗,萬達將不得不承擔對賭失敗的后果。而此時的萬達已經面臨巨大的債務壓力,要去哪里去找300多億元的資金履行贖回義務?

這種局面下,作為萬達商管Pre-IPO輪最大投資者的太盟投資及時出手了。2023年12月12日,太盟投資宣布與萬達方面簽署投資框架協議,太盟投資集團將聯合其他投資者,在投資贖回期滿時,經萬達方面贖回后,對萬達商管進行再投資。

此次600億元的投資,正是對2023年12月的框架協議的具體落實。按600億元投資占股60%,珠海萬達商業的估值為1000億元,與2021年的Pre-IPO輪相比下降了44%。

考慮到萬達目前的困難處境,這筆投資能夠完成顯然是相當不容易。就在投資官宣的前幾天,新達盟、萬達商管還不斷有股權被執行凍結。

3月初,萬達商管新增一則股權凍結信息,凍結股權數額約為50.72億股,此次股權凍結原因是“財產保全”,被執行人是大連萬達商業管理集團股份有限公司,執行法院為上海市第一中級人民法院,凍結期限自2024年3月4日至2027年3月3日。

3月21日,大連萬達商業管理集團股份有限公司再新增一則股權凍結信息,該股權凍結涉及金額約162億元,被凍結的正是其持有的新達盟股權,凍結期限自2024年3月20日至2027年3月19日,執行法院為江蘇省揚州市邗江區人民法院。據報道,該股權凍結是由于萬達旗下項目與某銀行就經營貸發生糾紛,該銀行在訴訟前申請凍結了萬達所持新達盟股權。

另一方面,拋開母公司的這些麻煩不談。五家頂級機構投資者重金入局,表明萬達商管仍然是頗具吸引力的資產。

截至2023年上半年,萬達商管在管項目達496個,繼續保持著中國商業地產管理龍頭老大的地位。萬達商管的管理規模超過了第二至四名的總和,隨著更多項目新開業,其優勢還有望進一步擴大。

2021年以來,雖然萬達商管上市遇阻,但收入和利潤在反彈。招股書顯示,2020年萬達商管收入391億元,2022年恢復至553億元,2023前三季度公司達為388億元。同時,萬達商管2021年稅后利潤為53億元,2022年為75億元,2023年預估為95億元,年增長率達到34%。另外萬達商管的資產負債率也逐年降低,由2020年的95.8%降至2022年的68.4%。

另外,萬達商管近三年都在大手筆分紅,2021年-2023年分別為46億元、67億元以及88億元,三年分了200億。

通過這次重組,龐大的萬達商管資產重新得到盤活。嶄新的新達盟有望擺脫歷史包袱,迎來新的發展機會。新的架構下,萬達不再是絕對控股方。根據官方發布的新聞稿,本次投資后,將進一步優化新達盟獨立的法人治理,更有效激勵管理團隊,提高經營能力和增長潛力,充分發揮新達盟在商業廣場運營管理市場的行業龍頭效應,保障其長遠發展。

03

外資紛紛在中國開辦公室傳遞積極信號

從更廣闊的視野來看,這次對新達盟的投資,也傳遞出國際投資者繼續看好中國資產的積極信號。以上幾家頂級機構,過去一年來都在中國動作頻頻。

2023年9月,穆巴達拉在北京開設了第一個辦公室。2024年1月,穆巴達拉高管表示計劃在2030年前將在亞洲區域的投資規模增加一倍,重點投資中國、印度以及其他亞洲主要經濟體。

阿布達比投資局早在2021年就開設了北京辦公室,在中國的投資布局不斷擴大。2023年下半年,阿布達比投資局加倉A股曾引發熱議。2023年11月,阿布達比投資局還與建銀國際簽署戰略協議,以促進中國對阿布扎比的投資,支持中國企業進軍阿布扎比以及中東和北非地區。

在私募股權市場上,阿布扎比投資局最近有一個大動作。根據FT報道,阿布扎比投資局已提出愿意收購太盟投資兩只美元基金的LP份額。

太盟投資也在繼續深入布局中國大陸市場,2024年2月與蘇州高新區簽署合作協議,將在蘇州高新區設立太盟中國總部,統籌管理其在中國境內的各類資產管理業務。

實際上,近期積極布局中國的PE巨頭還有很多。2024年3月,KKR旗下的人民幣基金平臺開德私募基金管理(上海)有限公司在中基協完成備案登記,并在上海興業太古匯中心開設了新辦公室。

大時代下,頂級投資者們正在用腳投票。